HIPOTECAS. CLÁUSULA DE DISTRIBUCIÓN DE GASTOS

El Tribunal Supremo (TS) considera abusivas, y por ello nulas, las cláusulas que obligan al consumidor a hacerse cargo de ciertos gastos y tributos (fiscales, notariales y registrales) en la constitución de un préstamo hipotecario, pues desequilibran en contra de estos los derechos y obligaciones de las partes en el contrato de préstamo.

La consecuencia de esta nulidad es, en principio, la devolución al consumidor de las cantidades abonadas en su totalidad en virtud de dicha clausula, salvo que las normas aplicables en defecto de la misma le impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

De esta forma, declarada nula y sin efecto la cláusula de gastos, el juez debe analizar a cuál de las partes, de acuerdo con las normas vigentes, le corresponde el pago de cada concepto.

Así se ha pronunciado el TS en una reciente sentencia, en un litigio entre la entidad bancaria y un consumidor-prestatario. La entidad bancaria fue condenada a devolver al prestatario las cantidades que este había abonado por los gastos fiscales, notariales y registrales en la constitución de un préstamo hipotecario, al haberse declarado la nulidad de la cláusula por la que el consumidor se obligaba a hacerse cargo de dichos gastos.

Decidió entonces la entidad bancaria recurrir ante el TS, que ahora, le ha dado en parte la razón. Analizando el caso, señala que a la fecha de constitución del préstamo hipotecario:

• El sujeto pasivo y obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) era el prestatario.

• Los gastos notariales por el otorgamiento de la escritura corresponden al 50% al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de «interesados»:

– el consumidor por la obtención del préstamo; y

– el banco por la garantía hipotecaria.

• Los gastos del Registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria

En definitiva, el TS determina finalmente que corresponde al banco la mitad -y no todo- el gasto correspondiente al notario, y en ningún caso el pago del IAJD.